Immobilie geerbt – was tun?

Erbengemeinschaften sind immer Zwangsgemeinschaften. Nach §§2032 ff. BGB – Die Erbengemeinschaft ist die Erbengemeinschaft eine Gesamthandgemeinschaft. Das bedeutet, das die Erben gemeinsam berechtigt und verpflichtet werden. 

Bestimmt der Erblasser nicht einen Alleinerben, sondern mehrere Erben, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Dies ist eine Zwangsgemeinschaft und wird behandelt wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Der Erblasser zwingt die Erben in diese Gemeinschaft.

Häufig sind sich die Erben uneinig. Einer der zentralen Streitpunkte ist der tatsächliche Marktwert der Immobilie. Die Lösung liegt in einer professionellen Bewertung durch ein Maklerunternehmen mit fundierten Marktkenntnissen. 

Die Kosten für Immobilien trägt die Erbengemeinschaft. Jeder Erbe trägt die Kosten entsprechend seinem Erbanteil. Alle Verbindlichkeiten, sowie laufenden Kosten müssen von der Erbengemeinschaft übernommen werden.

Die Erben werden entsprechend ihrer Anteile Miteigentümer des vererbten Vermögens und der Immobilien. Jeder Erbe hat das Recht die Auflösung der Erbengemeinschaft und die Verteilung des Vermögens zu fordern. Dies wird auch Erbauseinandersetzung genannt. Durch die Erbauseinandersetzung lässt sich die Erbengemeinschaft wieder auflösen.

Erbengemeinschaften verwalten sich in der Regel selbst oder sie beauftragen einen Bevollmächtigten, häufig einen Notar oder Rechtsanwalt. Häufig ist ein Streit in der Erbengemeinschaft vorhersehbar. Wir empfehlen daher die Beauftragung eines neutralen Mediator’s. Bei Immobilien ist dies häufig ein professionelles Maklerunternehmen.

Die Teilung eines Grundstücks ist immer individuell zu bewerten. Alle Erben müssen mit der Grundstücksteilung und den Marktwerten einverstanden sein. Die Grundstücksteilung bedarf immer auch der baurechtlichen Genehmigung.

Durch eine Teilungsversteigerung kann die Gemeinschaft an einem Grundstück beendet werden. Es handelt sich um ein besonderes Zwangsversteigerungsverfahren, bei dem das anteilmäßige Eigentum an einem Grundstück aufgelöst werden kann. Es erfolgt eine Umwandlung von dem unteilbaren Vermögen einer Immobilie in Geld, als teilbares Vermögen. Will auch nur ein Erbe die Immobilie verkaufen, kann er die Teilungsversteigerung erwirken

Bei der Verfassung eines Testaments, bei welchem auch Immobilien vererbt werden, sollte man genau festlegen, wer die Immobilie bekommt und was mit dieser passieren soll. Nur so können Streitigkeiten frühzeitig vermieden werden.

Für jede Immobilie gilt das öffentlich rechtliche Grundbuch. In Abteilung II. sind die dinglichen Rechte und Belastungen eingetragen. Diese sind in der Regel zu übernehmen. In Abteilung III. sind die Grundschulden (Finanzierungsgrundpfandrechte) eingetragen. Diese Belastungen sind in der Regel  bei der Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer zu löschen. Eventuell noch offene Restschulden werden von dem erzielten Kaufpreis abgezogen und zur Tilgung an die Bank überwiesen. 

Ob bestehende Grundstücksbelastungen nach Abteilung III. des Grundbuchs vor der Versteigerung zu löschen sind, bedarf der individuellen Einzelfallprüfung. In den meisten Fällen empfiehlt sich die frühzeitige Abstimmung mit den berechtigten Banken.  Die Teilnahme an Versteigerungen kann ab dem 18. Lebensjahr erfolgen. Sie können als Bieter an einer Versteigerung teilnehmen, sofern Sie voll geschäftsfähig sind und neben einem Personalausweis oder Reisepass auch den Nachweis für eine erbrachte 10%-Sicherheitsleistung in Form eines Verrechnungschecks oder Überweisungsbelegs vorweisen können. 

Ja, das ist möglich. Mit der Zustimmung sämtlicher Eigentümer ist es möglich seinen Erbanteil zu verkaufen. Ebenfalls können, sofern die Erbengemeinschaft dies einstimmig beschließt, Anteile untereinander abgekauft werden. Herrscht Einigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft, kann sie gemeinsam auch bestimmen, wer die Immobilie nutzen darf. Zudem kann die Erbengemeinschaft einheitlich jederzeit beschließen, die Immobilie zu vermieten. Sie kann als Mietvertragspartner auftreten oder einen Erben als Vertragspartner bevollmächtigen.

Grundsätzlich ja, die Erbengemeinschaft kann einstimmig zum Beispiel einen Notar oder Rechtsanwalt als Testamentsvollstrecker bevollmächtigen. Zudem wird oft ein Erbe mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Dieser soll sich um die Vermarktung kümmern und einen geeigneten Makler suchen, welcher den Immobilienverkauf professionell betreut.

Sie sollten sich nicht für den Makler entscheiden, der Ihnen den höchsten Preis für Ihre Immobilie verspricht und diese Versprechen aber nicht einhält, sondern sich für den Makler entscheiden, zu dem Sie das größte Vertrauen haben, dass er für Sie den bestmöglichen Marktpreis erzielt.

Definieren Sie Ihre Verkaufsziele klar und deutlich, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen. Nur so können Sie die richtige Strategie auswählen und die erfolgreiche Umsetzung durchführen.

Sie können, wenn die Erbengemeinschaft einheitlich als Verkäufer auftritt, Grundstücke und Immobilien ganz normal durch einen notariellen Kaufvertrag kaufen. Gehen Sie bei der Kontaktaufnahme mit einer Erbengemeinschaft immer taktvoll vor. Berücksichtigen Sie die individuellen Befindlichkeiten und Interesse der beteiligten Personen.