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  • Was sind Erbengemeinschaften und wie entstehen diese?
  • Was kann man machen wenn sich die Erben uneinig sind? 
  • Sie haben Fragen, wir die Antworten – Ihre Immobilienexperten von Werner Immobilien!
  • Laden Sie sich unseren eigens dafür entworfenen Ratgeber „Die Erbimmobilie“ herunter.
  • Ratgeber - Die Erbimmobilie

Erbimmobilie

Immobilie geerbt – was tun?

Jedes Jahr werden große Vermögen vererbt. Oft in Form von Immobilien. Aber was passiert mit der geerbten Immobilie? Wer deckt die laufenden Nebenkosten? In der Regel wünscht man sich eine schnelle Lösung. Doch welche Möglichkeiten gibt es überhaupt? Vermieten, verkaufen oder möchte doch jemand der Erben selbst einziehen?

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Für Sie sind wir eine national und international ausgezeichnete Maklergruppe. Spezialisiert sind wir auf den Verkauf, die Vermietung und die gutachterliche Bewertung von Wohn- und Gewerbe-Immobilien. Als innovative Maklergruppe im Stadt- und Landkreis Heilbronn stehen für uns Leistung und höchste Qualität im Zentrum unserer Arbeit.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrungen kennen wir die Besonderheiten des Immobilienmarktes. Transparenz und offene Kommunikation führen dazu, dass wir die gemeinsam mit unseren Mandanten abgestimmten Ziele erreichen. Alle unsere Aktivitäten sind für Sie transparent und nachvollziehbar. Unsere Vermarktungskonzepte sind innovativ und zielgerichtet. Sie basieren auf von uns entwickelten Strategien.

Unsere zufriedenen Eigentümer sprechen über den Verkauf Ihrer Erbimmobilie!

Alles rund ums Immobilienerbe

In der Regel bevollmächtigen die Erben einen Miterben als Vertreter der Erbengemeinschaft mit dem Verkauf der Immobilie. Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird häufig ein Maklerunternehmen mit der erfolgreichen Vermarktung beauftragt. 

Erbengemeinschaften sind immer Zwangsgemeinschaften. Nach §§2032 ff. BGB – Die Erbengemeinschaft ist die Erbengemeinschaft eine Gesamthandgemeinschaft. Das bedeutet, das die Erben gemeinsam berechtigt und verpflichtet werden. 

Bestimmt der Erblasser nicht einen Alleinerben, sondern mehrere Erben, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Dies ist eine Zwangsgemeinschaft und wird behandelt wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Der Erblasser zwingt die Erben in diese Gemeinschaft.

Häufig sind sich die Erben uneinig. Einer der zentralen Streitpunkte ist der tatsächliche Marktwert der Immobilie. Die Lösung liegt in einer professionellen Bewertung durch ein Maklerunternehmen mit fundierten Marktkenntnissen. 

Die Kosten für Immobilien trägt die Erbengemeinschaft. Jeder Erbe trägt die Kosten entsprechend seinem Erbanteil. Alle Verbindlichkeiten, sowie laufenden Kosten müssen von der Erbengemeinschaft übernommen werden.

Die Erben werden entsprechend ihrer Anteile Miteigentümer des vererbten Vermögens und der Immobilien. Jeder Erbe hat das Recht die Auflösung der Erbengemeinschaft und die Verteilung des Vermögens zu fordern. Dies wird auch Erbauseinandersetzung genannt. Durch die Erbauseinandersetzung lässt sich die Erbengemeinschaft wieder auflösen.

Erbengemeinschaften verwalten sich in der Regel selbst oder sie beauftragen einen Bevollmächtigten, häufig einen Notar oder Rechtsanwalt. Häufig ist ein Streit in der Erbengemeinschaft vorhersehbar. Wir empfehlen daher die Beauftragung eines neutralen Mediator’s. Bei Immobilien ist dies häufig ein professionelles Maklerunternehmen.

Die Teilung eines Grundstücks ist immer individuell zu bewerten. Alle Erben müssen mit der Grundstücksteilung und den Marktwerten einverstanden sein. Die Grundstücksteilung bedarf immer auch der baurechtlichen Genehmigung.

Durch eine Teilungsversteigerung kann die Gemeinschaft an einem Grundstück beendet werden. Es handelt sich um ein besonderes Zwangsversteigerungsverfahren, bei dem das anteilmäßige Eigentum an einem Grundstück aufgelöst werden kann. Es erfolgt eine Umwandlung von dem unteilbaren Vermögen einer Immobilie in Geld, als teilbares Vermögen. Will auch nur ein Erbe die Immobilie verkaufen, kann er die Teilungsversteigerung erwirken

Bei der Verfassung eines Testaments, bei welchem auch Immobilien vererbt werden, sollte man genau festlegen, wer die Immobilie bekommt und was mit dieser passieren soll. Nur so können Streitigkeiten frühzeitig vermieden werden.

Für jede Immobilie gilt das öffentlich rechtliche Grundbuch. In Abteilung II. sind die dinglichen Rechte und Belastungen eingetragen. Diese sind in der Regel zu übernehmen. In Abteilung III. sind die Grundschulden (Finanzierungsgrundpfandrechte) eingetragen. Diese Belastungen sind in der Regel  bei der Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer zu löschen. Eventuell noch offene Restschulden werden von dem erzielten Kaufpreis abgezogen und zur Tilgung an die Bank überwiesen. 

Ob bestehende Grundstücksbelastungen nach Abteilung III. des Grundbuchs vor der Versteigerung zu löschen sind, bedarf der individuellen Einzelfallprüfung. In den meisten Fällen empfiehlt sich die frühzeitige Abstimmung mit den berechtigten Banken.  Die Teilnahme an Versteigerungen kann ab dem 18. Lebensjahr erfolgen. Sie können als Bieter an einer Versteigerung teilnehmen, sofern Sie voll geschäftsfähig sind und neben einem Personalausweis oder Reisepass auch den Nachweis für eine erbrachte 10%-Sicherheitsleistung in Form eines Verrechnungschecks oder Überweisungsbelegs vorweisen können. 

Ja, das ist möglich. Mit der Zustimmung sämtlicher Eigentümer ist es möglich seinen Erbanteil zu verkaufen. Ebenfalls können, sofern die Erbengemeinschaft dies einstimmig beschließt, Anteile untereinander abgekauft werden. Herrscht Einigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft, kann sie gemeinsam auch bestimmen, wer die Immobilie nutzen darf. Zudem kann die Erbengemeinschaft einheitlich jederzeit beschließen, die Immobilie zu vermieten. Sie kann als Mietvertragspartner auftreten oder einen Erben als Vertragspartner bevollmächtigen.

Grundsätzlich ja, die Erbengemeinschaft kann einstimmig zum Beispiel einen Notar oder Rechtsanwalt als Testamentsvollstrecker bevollmächtigen. Zudem wird oft ein Erbe mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Dieser soll sich um die Vermarktung kümmern und einen geeigneten Makler suchen, welcher den Immobilienverkauf professionell betreut.

Sie sollten sich nicht für den Makler entscheiden, der Ihnen den höchsten Preis für Ihre Immobilie verspricht und diese Versprechen aber nicht einhält, sondern sich für den Makler entscheiden, zu dem Sie das größte Vertrauen haben, dass er für Sie den bestmöglichen Marktpreis erzielt.

Definieren Sie Ihre Verkaufsziele klar und deutlich, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen. Nur so können Sie die richtige Strategie auswählen und die erfolgreiche Umsetzung durchführen.

Sie können, wenn die Erbengemeinschaft einheitlich als Verkäufer auftritt, Grundstücke und Immobilien ganz normal durch einen notariellen Kaufvertrag kaufen. Gehen Sie bei der Kontaktaufnahme mit einer Erbengemeinschaft immer taktvoll vor. Berücksichtigen Sie die individuellen Befindlichkeiten und Interesse der beteiligten Personen.

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