36 Millionen Grundstücke müssen neu berechnet werden. Dafür müssen die Eigentümer eine Vielzahl komplizierter Fragen beantworten. Martin Werner und Barbara Kazmaier von der Maklergruppe Werner Immobilien, Heilbronn am Neckarturm, informieren zusammen mit Herren Stephan Wachsmuth und Dominik Berka, Steuerberater und Anwälte von der bundesweit tätigen Wirtschaftskanzlei GSK Stockmann welche sich auf die Immobilienbranche spezialisiert haben, ausführlich über den aktuellen Stand.

Die Grundsteuerreform
Seit 01.07 dieses Jahres sind alle Immobilieneigentümer*innen aufgefordert bis zum 31.10.2022 Feststellungserklärungen einzureichen.

Nach der derzeit noch geltenden Rechtslage erfolgt die Bewertung des inländischen Grundbesitzes durch gesonderte Feststellung eines Einheitswerts (§§ 19, 20 BewG), welcher auf den Wertverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 (bzw. 1.1.1935 in den neuen Bundesländern) basiert. Hintergrund hierfür ist, dass der Gesetzgeber bereits im Jahr 1970 die eigentlich vorgesehene periodische Neufeststellung durch Gesetz außer Kraft gesetzt hat.

Urteil des Bundesverfassungsgerichts
Nachdem das Bundesverfassungsgericht die Regelung zur Einheitsbewertung mit Urteil vom 10.4.2018 wegen Verstoßes gegen Artikel 3 Abs. 1 GG für verfassungswidrig erklärt hat, war der Gesetzgeber aufgerufen, die verfassungswidrige Rechtslage bis zum 31.12.2019 zu beseitigen und neue gesetzlichen Regelungen innerhalb von 5 Jahren ab Verkündung, spätestens aber bis zum 31.12.2024 umzusetzen.
Öffnungsklausel für alle Bundesländer
Der Bundesgesetzgeber ist diesem Arbeitsauftrag des BVerfG nachgekommen und hat entsprechende neue Regelungen für die Bewertung des Grundvermögens geschaffen. Aufgrund der Regelung in Art 72 Abs. 3 Nr. 7 des Grundgesetzes sind die Bundesländer jedoch berechtigt, eigene Regelungen zur Grundsteuer (Öffnungsklausel) zu erlassen.

Feststellungsverfahren
Damit die Grundsteuer ab 2025 basierend auf den neuen Wertermittlungsmethoden festgesetzt werden kann, sind in einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 die neuen Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.
Hierzu haben alle Grundstückseigentümer*innen im Zeitraum vom 1.7.2022 bis 31.10.2022 entsprechende Feststellungserklärungen abzugeben. Die Abgabe soll hierbei elektronisch über das ELSTER-Portal erfolgen.

Welche Angaben im Rahmen der Feststellungserklärung zu machen sind, hängt dann wiederum davon ab, ob land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (Grundsteuer A) oder Grundvermögen
(Grundsteuer B) zu bewerten ist und ob das Grundstück in einem Bundesland belegen ist, dass dem Bundesrecht (sog. „Bundesmodell“) folgt oder in einem Bundesland belegen ist, das vom Bundesrecht abweicht.

Bundesmodell
Relativ unproblematisch ist die Situation, wenn ein unbebautes Grundstück zu bewerten ist. Hier werden nur die Grundfläche der wirtschaftlichen Einheit und der Bodenrichtwert benötigt.

Weitaus komplizierter ist die Situation, im Fall eines bebauten Grundstücks. Hier hängt die anzuwendende Bewertungsmethode von der Grundstücksart (vgl. § 249BewG) ab, welche daher vorrangig zu ermitteln ist. Die folgenden Grundstücksarten sind dabei im (vereinfachten) Ertragswertverfahren zu bewerten:

• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser
• Mietwohngrundstücke
• Wohnungseigentum

Demgegenüber ist das Sachwertverfahren maßgeblich
für:

• Geschäftsgrundstücke
• Teileigentum
• gemischt genutzte Grundstücke
• sonstige bebaute Grundstücke

Maßgeblich für die Unterscheidung zwischen den Grundstücksarten ist dabei vorrangig, ob das Grundstück ausschließlich oder überwiegend Wohnzwecken dient (dann Ertragswertverfahren) oder nicht (dann Sachwertverfahren).

Baden-Württemberg

Hierbei wurde von der „Öffnungsklausel“ Gebrauch gemacht, so dass neben dem Bundesrecht ein landesrechtliches Gesetz mit unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren tritt.

Fazit
Dass die Grundsteuerreform zu einem erheblichen bürokratischen Aufwand führen wird, war abzusehen. Dass es zu einem Flickenteppich unterschiedlicher Regelungen kommen wird, hat jedoch überrascht.

Grundstückseigentümer*innen sollten, soweit noch nicht geschehen, nunmehr damit beginnen zu überprüfen, ob ihnen die maßgeblichen Informationen und Unterlagen vorliegen, um bis zum 31. Oktober 2022 in der Lage zu sein, entsprechende Feststellungserklärungen einzureichen.

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