Immobilien im Alter verkaufen

Das müssen SIe bei einer Immobilie im Alter beachten:

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Altersimmobilie

Immobilienverkauf im Alter - Wohnen im Alter

Sie möchten sich im Alter verkleinern? Ihre Immobilie verkaufen und in eine altersgerechte Wohnung umziehen?

…dann lesen Sie jetzt unseren Ratgeber und schauen sich unser Video zum Immo:Forum dazu an!

Welche Fragen stellen sich ältere Personen vor der Entscheidung zu einem Umzug?

Häufig sind ältere Personen vor der Entscheidung zu einem Umzug mit einer Vielzahl von Fragen konfrontiert. Was passiert mit meiner Altimmobilie? Wann ist der richtige Übergabezeitpunkt für die Altimmobilie? Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Umzug? Wie sieht eine förmliche der Altimmobilie und der neuen Immobilie aus? Wer trägt die noch offenen Renovierungs- und Instandhaltungskosten für Reparaturen an der Altimmobilie? Wie sieht es mit der Gewährleistung & Haftung für die Altimmobilie aus? Wie erhalten ich rechtskräftige Dokumente und Unterschriften um das Risiko von Nachforderungen auszuschließen?

Unsere zufriedenen Eigentümer sprechen über den Verkauf Ihrer Altersimmobilie!

Immobilien im Alter verkaufen

Hier finden Sie die am häufig gestellten Fragen zu einer Altersimmobilie:

Häufig sind ältere Personen vor der Entscheidung zu einem Umzug mit einer Vielzahl von Fragen konfrontiert. Was passiert mit meiner Altimmobilie? Wann ist der richtige Übergabezeitpunkt für die Altimmobilie? Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Umzug? Wie sieht eine förmliche der Altimmobilie und der neuen Immobilie aus? Wer trägt die noch offenen renovierungs und Instandhaltungskosten für Reparaturen an der Altimmobilie? Wie sieht es mit der Gewährleistung & Haftung für die Altimmobilie aus? Wie erhalten ich rechtskräftige Dokumente und Unterschriften um das Risiko von Nachforderungen auszuschließen?

Die Gründe zum Verkauf von Immobilien durch ältere Personen sind vielschichtig. Die Ausgangssituation ist häufig das die Kinder ausgezogen sind und nicht mehr in die Immobilie ihrer Eltern zurückkehren möchten. Die Räume stehen leer, kosten aber jeden Tag dennoch Geld für Heizung und Unterhalt. Die meisten älteren Immobilien sind nicht für das Wohnen im Alter konzipiert. Es fehlt häufig an barrierefreien Zugängen und geeigneten Sanitärräumen. Die Wohnungsgrundrisse verteilen sich häufig über mehrere Ebenen und die Treppen werden gefährlich und zunehmend zum Problem. Die Gartenarbeit, die viele Jahre sehr viel Freude bereitet hat wird nun zur täglichen Belastung. Pflege und Unterhaltskosten steigen mit jedem Tag an dem die Immobilie älter wird. Auch die Instandhaltungskosten für neue Heizung, neue Leitungen, Wärmedämmung, neue Fenster etc. belasten das Vermögen. Häufig sind dabei Einkommensverluste wenn die Menschen in Rente gehen. 

Nach einer bundesweiten Studie möchte eine ältere Generation häufig ihre bisherige Immobilie verkaufen. Die Hauptmotive sind 1. Verkleinerung der Wohnfläche und damit auch der Kosten, 2. der Wunsch nach zentralem Wohnen (kurze Wege ohne Auto), 3. der Wunsch am gesellschaftlichen Leben (Kultur, Erlebnis, Einkaufen) aktiv teilzunehmen.

Alles beginnt mit einer marktorientierten Bewertung der Altimmobilie und der gleichzeitigen Suche nach der neuen Immobilie – häufig eine 3-4 Zimmerwohnung mit Aufzug. Um die neue Immobilie erwerben zu können ist es sinnvoll ein modernes Maklerunternehmen mit dem Verkauf der Altimmobilie zu beauftragen, um gleichzeitig in der Lage sein zu können die neue Immobilie zu finanzieren. Idealerweise finden der Verkauf der Altimmobilie und der Kauf der neuen Immobilie innerhalb von 6 Monaten statt, sodass keine Finanzierungskosten entstehen.


ruhigem Dasein versunken, daß meine Kunst darunter leidet. Eine wunderbare Heiterkeit hat meine ganze Seele eingenommen, gleich den süßen Frühlingsmorgen, die ich mit ganzem Herzen genieße. Ich bin allein und freue mich meines Lebens in dieser Gegend, die für solche Seelen geschaffen ist wie die meine.  Ich bin so glücklich, mein Bester, so ganz in dem Gefühle von ruhigem Dasein versunken, daß meine Kunst darunter leidet.

Beim Hausverkauf werden zahlreiche Unterlagen benötigt. Dies sind insbesondere Grundbuchauszug, Bauakte, Flächenberechnungen, Versicherungen, Auszug Baulastenverzeichnis, Energieausweis, etc. Der Hausverkauf startet mit einer marktorientierten Bewertung und der Entscheidung ob man privat oder über ein führendes Maklerunternehmen verkaufen möchte. Eine aktuelle Studie von ImmobilienScout24 hat erneut bewiesen, das der Verkauf über ein Maklerunternehmen nicht nur eine deutlich höhere Sicherheit bedeutet, deutlich mehr Komfort, sondern auch einen 10-15% höheren Verkaufspreis erzielt. Bei einer üblichen 3%- Maklerhonorierung – und das nur im Erfolgsfall – erzielt der Verkäufer einen Netto-Mehrerlös von häufig 12%.

 

ruhigem Dasein versunken, daß meine Kunst darunter leidet. Eine wunderbare Heiterkeit hat meine ganze Seele eingenommen, gleich den süßen Frühlingsmorgen, die ich mit ganzem Herzen genieße. Ich bin allein und freue mich meines Lebens in dieser Gegend, die für solche Seelen geschaffen ist wie die meine.  Ich bin so glücklich, mein Bester, so ganz in dem Gefühle von ruhigem Dasein versunken, daß meine Kunst darunter leidet.

Vor dem Ausziehen aus der alten Wohnung sollte die Umbaufähigkeit der Altimmobilie mit einem erfahrenen Architekten geprüft werden. Der häufigste Fehler hierbei ist es die Umbaukosten zu unterschätzen. Wir haben derzeit ein Hochpreisniveau sämtlicher Handwerkerleistungen. Es sollte eine umfangreiche Kostenkalkulation erstellt werden, die nicht nur die Umbau, sondern vor allem auch die in den nächsten 5-10Jahren fälligen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten kalkuliert werden. Diese Investitionen sind entweder nur über Kredite zu finanzieren oder sie verschlingen einen Großteil der Ersparnisse. Ein Umbau ist häufig daher keine Ideallösung.

Die Grundidee des Immobilientausches ist es, dass zwei Eigentümer oder zwei Mieter ihre jeweiligen Immobilien untereinander tauschen. In der Praxis kommt dies jedoch sehr selten vor, da die Wünsche und Vorstellungen der Beteiligen in Bezug auf Nutzung, Pfege und Kosten nicht übereinstimmen.

Die Vorteile eines Immobilientausches liegen bei deutlich niedrigeren Darlehenssummen und der Ersparnis von Kaufnebenkosten. Auch das Problem der Zwischenfinanzierungskosten würde sich bei einem Immobilientausch nicht in dieser Form stellen.

Eine Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder erfolgt häufig unter steuerlichen Optimierungsgesichtspunkten. Zu berücksichtigen sind hier insbesondere zu erwartende Schenkungssteuern und die künftige Erbschaftssteuer. In jedem Fall sollten Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder besser ein Nießbrauchsrecht in Abt. II des Grundbuchs eintragen lassen.

Es finden sich in der Regel wenige geeignete Tauschpartner. Die Vorstellungen, Wünsche und Ziele der Beteiligten weichen zu sehr von einander ab.

Der Immobilientausch klingt zunächst gerade für Rentner interessant. Es bleibt dennoch sehr problematisch hier geeignete Tauschpartner zu finden.

Idealerweise sind hier als Zielgruppe häufig junge Familien und Rentner. Kleine Wohnungen werden mit größeren Häusern getauscht und die Konditionen festgelegt.

Der Immobilientausch läuft relativ einfach ab. Wenn ein Immobilientausch durchgeführt wird, fällt wie bei einem Verkauf für jede Partei die Grunderwerbsteuer an. Der Tausch der Immobilien bedeutet den nahtlosen Übergang und es wird keine Zwischenfinanzierung notwendig.

Der Immobilientausch statt einem Immobilienverkauf bietet sich dann an, wenn man wenig Kapital zur Verfügung hat und im Gegenzug unter den Tauschpartnern eine gute Vertrauensbasis besteht.

Die größte Falle beim Immobilientausch besteht darin, dass die beteiligten Immobilien zu hoch bewertet werden, die Unterhalts- und Instandhaltungskosten nicht ausreichend kalkuliert wurden und die entsprechenden Verträge zu viele Lücken enthalten.

Als Nebenkosten fallen beim Immobilientausch neben Rechtsanwaltsgebühren für die Verträge, auch Grunderwerbssteuern an.

Der finanzielle Vorteil beim Immobilientausch ist neben dem Wegfall eines Kaufpreises, auch die Reduzierung weiterer üblicher Kosten, wie z.B. der Darlehenskosten und Zwischenfinanzierungskosten.

Der Immobilienkauf auf Rentenbasis bedeutet für den Verkäufer das er den Kaufpreis für seine Immobilie nicht in einer Summe erhält, sondern in vertraglich festgelegten monatlich oder jährlichen Rentenzahlungen. Es gibt auch die Variante das man ein Teil des Kaufpreises sofort erhält und den Rest in monatlichen oder jährlichen Rentenzahlungen. Dies bedeutet für vielen Verkäufer einen höheren Lebensstandard, da sie zzgl. zur Rente monatliche Einnahmen erzielen.

Beim Immobilienkauf oder Verkauf auf Rentenbasis sind die Begriffe Zeitrente und Leibrente wie folgt zu unterscheiden. Die Zeitrente regelt die künftigen monatlichen oder jährlichen Rentenzahlungen als Teil des beurkundeten Kaufpreises auf der Basis von festgelegten Zeiträumen. Nach Ablauf des beurkundeten Zeitraums enden die Zahlungen. Bei der Leibrente sind die Rentenzahlungen, als Teil des Kaufpreises, an die voraussichtliche Lebenserwartung des Verkäufers gekoppelt. In manchen Fällen werden hier lebenslange Rentenzahlungen vereinbart.

Wie wird die Leibrente besteuert?Bei der Leibrente wird lediglich der jeweilige Ertragsanteil im Verhältnis zum Alter des Empfängers ab Bezugsbeginn versteuert. Ist der Empfänger zum Beispiel 70 Jahre alt, wäre der Ertragsanteil mit 15% steuerpflichtig. Bei einem 80-jährigen wird der Ertragsanteil zu 8% versteuert.

Um eine Leibrente abzusichern können Empfänger eine entsprechende Versicherung abschließen. Diese Versicherung garantiert im Falle der Insolvenz des Käufers (Rentenzahler) das trotzdem die Rentenzahlungen wie vereinbart fließen. Das Versicherungsunternehmen übernimmt hierfür die Gewährleistung. Dies bietet für Empfänger eine 100% Absicherung der künftigen Rentenzahlungen.

Bei Leib-und Zeitrentenverträgen im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen gilt generell die notarielle Beurkundungspflicht. Nach §313 ff. BGB sind sämtliche Verträge die Immobilienvermögen veräußern von einem Notar zu beurkunden. Mit der Zahlung des Kaufpreises geht das Eigentum auf den Käufer über. Der Verkäufer erhält bei Leib- und Zeitrentenverträgen in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht. Ein Teil des Kaufpreises erhält er in zukünftigen, vereinbarten Rentenzahlungen.

Eine Alters-WG wird immer beliebter und gilt als echte Alternative zu betreuten Seniorenwohnanlagen. Die Basis bildet ein Mehrfamilienhaus, in dem jedes Mitglied eine eigene Wohnung oder eigene Räumlichkeiten zur ausschließlichen Nutzung hat. Gleichzeitig gibt es in diesem Mehrfamilienhaus Räumlichkeiten die allen Mitgliedern gemeinschaftlich gehören. Es handelt sich häufig um große Küchen und Esszimmern mit Terassenanteil im Erdgeschoss. Hier trifft sich die Hausgemeinschaft auf freiwilliger Basis und organisiert die Alters-WG. Der Grundgedanke ist das sich alle Mitglieder in die Gemeinschaft einbringen und konkrete Aufgaben übernehmen. Ziel einer Alters-WG ist es sich gegenseitig aktiv zu unterstützen und gemeinsam das Leben schön zu gestalten. Über moderne Portale oder auch durch Anfragen bei der jeweiligen Gemeinde erhält man Informationen ob und wo passende Projekte realisiert werden.

Die Gründe um im Alter in eine WG zu ziehen sind klar definiert. Man möchte so lange wie möglich selbstständig in einer Gemeinschaft leben, man möchte sein Leben mit der Gemeinschaft gestalten und für die Gemeinschaft auch Aufgaben übernehmen. Das Wohnen in einer Alters-WG ist eine der kostengünstigsten Wohnformen im Alter. Es fallen keinerlei Betreuungsgebühren oder sonstige Verwaltungskosten über die normale Wohnkostenstruktur an.

Im Falle einer Untervermietung eines WG-Zusammenschlusses sollten im Untermietvertrag alle wesentlichen Merkmale und Spielregeln der Wohngemeinschaft verbindlich übernommen werden. Gleichzeitig sollte im Untermietvertrag auch die klaren Folgen bei Verstoß gegen diese Regeln definiert sein. Ganz wichtig ist hierbei die klare Definition der Nutzung als Wohnraum.

Ein Zuschuss für Umzugskosten bei Pflegebedürftigkeit kann nach §40 Abs.4 SGB bei der Pflegekasse beantragt werden. Dient der Umzug der Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes des pflegebedürftigen können unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 4000€ Zuschuss für einen Umzug beantragt werden.

Es handelt sich hierbei um den §40 Abs.4 Sozialgesetzbuch XI.

Nach einer aktuellen bundesweiten Studie wollen sich über 76% der über 70 jährigen Menschen bei einem Verkauf ihrer Wohnimmobilie verkleinern. Gleichzeitig wollen über 83% der Befragten eine zentral gelegene Wohnung mit Aufzug erwerben. Für über 85% ist es wichtig keine Zeit mehr in Gartenarbeit zu investieren, sondern die verbleibende Lebenszeit mit spannenden Reisen und sozialen Aktivitäten zu verbringen.

Wenn der Käufer nicht zahlt prüfen Sie bitte zunächst in Rücksprache mit dem beurkundeten Notar ob die Zahlungsfälligkeitsvoraussetzungen überhaupt vorliegen. Die Zahlungsfälligkeitsvoraussetzungen beinhalten verschiedene Punkte die erfüllt sein müssen, bevor der Notar dem Käufer mitteilt das nun alle rechtlichen Gegebenheiten eingetreten sind, damit der Käufer ohne Risiko den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen kann. Sollte der Käufer dennoch nicht bezahlen empfehlen wir den Notar oder einen Rechtsanwalt zu beauftragen, um den Zahlungsanspruch rechtskonform geltend zu machen.

Wohnberater finden Sie im Internet oder durch eine gezielte Anfrage bei ihrer Gemeinde. Es gibt auch Wohnberater bei verschiedenen sozialen Dienstleistern. Darüberhinaus gibt es spezialisierte Architekten und Ingenieure die Sie als Wohnberater kontaktieren können, wenn es um Umbaumaßnahmen, Renovierung etc. geht.

Eine Reallast ist in der Regel in Abt. II der dinglichen Grunddienstbarkeiten eingetragen. Sie bezieht sich somit auf die Immobilie selbst und kann nur gelöscht werden wenn der Reallastgeber und der Reallastempfänger ihre Zustimmung zur Löschung notariell beurkunden. 

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