Immobilienverkauf bei Scheidung

Zwischen Trennung und Scheidung wird deutlich unterschieden. Eine Trennung von „Tisch, Bett und Wohnort kann zunächst ohne rechtliche Konsequenzen erfolgen. Eine Scheidung hat das Ziel ein endgültiges rechtskräftiges Urteil zu erlangen, inklusive sämtlicher Vermögensverhältnisse.

Im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens wird der sogenannte Streitwert einer Immobilie ermittelt. Grundlage hierfür ist der Streitwert um den im Prozess gestritten wird. Sowohl die Anwaltsgebühren, als auch die Gerichtsgebühren werden auf dieser Basis des Streitwertes berechnet. 

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist häufig dann fällig, wenn Kredite vor der vertraglich vereinbarten Zeit getilgt werden sollen. Entsprechende Regeln finden Sie in den jeweils unterzeichneten Kreditverträgen. Sprechen Sie rechtzeitig mit der betroffenen Bank und lassen Sie sich die Berechnung und die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich bestätigen. Da es hierbei in der Regel um höhere Beträge geht, empfehlen wir einen Fachanwalt zu konsultieren. Viele Vorfälligkeitsentschädigungs-Regelungen in schriftlichen Kreditverträgen wurden in den letzten Jahren gerichtlich als nicht zulässig definiert.

Weigert sich ein Ehegatte die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, so hat der andere Ehegatte die Möglichkeit nach einer rechtskräftigen Scheidung beim zuständigen Amtsgericht mit einem Grundbuchauszug die Teilungsversteigerung zu beantragen.

Das Gericht eröffnet dann ein Verfahren und wird zunächst einmal den Wert der Immobilie ermitteln. Hierzu wird ein Gutachter beauftragt. Die Kosten für das Gutachten trägt zunächst der Antragsteller.

Häufig bewohnt ein Ehegatte nach der Trennung weiter mietfrei in der gemeinsamen Immobilie. Durch die gesparten Mietkosten entsteht ein finanzieller Vorteil, der im Unterhaltsrecht „Wohnvorteil“ genannt wird. In der Regel wird dieser Wohnvorteil auf das Einkommen des Berechtigten angerechnet.

Man spricht von einem Zugewinnausgleich, wenn der Wert einer Immobilie während der Ehe sich erhöht hat. Im Trennungsfall erhält jeder Ehepartner somit 50 % der Wertsteigerung. Bei einem Verkauf der Immobilie heben sich die Ausgleichszahlungen auf.

Die Kosten für eine Scheidung mit Haus oder einer Immobilie sind sehr unterschiedlich. Im Internet finden Sie verschiedene Kostenrechner zu diesem Thema. Wir empfehlen immer einen Fachanwalt für Scheidungsrecht zu konsultieren. 

Das Trennungsjahr bedeutet in der Regel, dass die Eheleute tatsächlich getrennt voneinander leben. Dies beinhaltet nach dem Gesetz die Aufhebung der „häuslichen Gemeinschaft“ zuzüglich dem nach außen sichtbaren Willen, die Ehegemeinschaft nicht mehr weiter erhalten zu wollen.

Die Zugewinngemeinschaft ist nach §1363 BGB geregelt. Gibt es keinen Ehevertrag, leben die Eheleute automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das jeweilige Vermögen des Mannes und das Vermögen der Frau werden nicht gemeinschaftliches Vermögen der Eheleute. Dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehepartner nach der Eheschließung erwirbt. Der Zugewinn jedoch, den die Eheleute während der Ehe erzielen, wird ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. 

Eine Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder erfolgt häufig unter steuerlichen Optimierungsgesichtspunkten. Zu berücksichtigen sind hier insbesondere zu erwartende Schenkungssteuern und die künftige Erbschaftssteuer. In jedem Fall sollten Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder besser ein Nießbrauchrecht in Abt. II des Grundbuchs eintragen lassen.

Eine Realteilung kann nur mit behördlicher Genehmigung erfolgen. Es ist ein entsprechender Teilungsantrag bei der zuständigen Behörde einzureichen. Bei unbebauten Grundstücken ist dies häufig einfacher als bei mit Wohnimmobilien bebauten Grundstücken. Generell sind die Aspekte der Erschließung und der Abgeschlossenheit der künftig entstehenden Immobilien zu berücksichtigen. 

Sind beide Ehepartner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen und haben beide das Finanzierungsdarlehen unterzeichnet, haften sie grundsätzlich gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch. Das bedeutet konkret, dass jeder Ehepartner für die vollständige Rückzahlung des Darlehens haftet. Dies gilt unabhängig davon, ob die Ehe noch besteht oder bereits ein rechtskräftiges Scheidungsurteil vorliegt. 

Vor der Scheidung sollte auf jeden Fall eine marktorientierte Bewertung durchgeführt werden. Gleichzeitig empfehlen wir eine genaue Aufstellung sämtlicher weiterer Vermögensgegenstände wie Geld, Schmuck oder sonstigen Wertgegenständen.

Der Immobilienwert kann nach dem deutschen Bewertungsrecht auf mehrere Arten berechnet werden. Man unterscheidet hierbei nach dem Sachwert-, Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren. Während das Sachwert- und Ertragswertverfahren mathematisch vorgegebene Berechnungsarten sind, ist das Vergleichswertverfahren das Verfahren, welches sich an den Marktentwicklungen orientiert. 

Der Wert einer Immobilie wird durch den Markt bestimmt. Dieser ist gekennzeichnet durch Angebot & Nachfrage. Entscheiden ist vor allem die qualitative Aufbereitung, die richtige Preisstrategie und die intelligente Marketingstrategie. Die höchsten Verkaufspreise erzielen Sie mit erfahrenen Verhandlungsstrategien. 

Im Falle einer Scheidung lassen Sie sich bitte von einem Fachanwalt für Familienrecht und Ihrem Steuerberater entsprechend beraten. Bei Immobilien wenden Sie sich direkt an das führende Maklerunternehmen.

Es ist sehr wichtig, wer im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist. Das Grundbuch ist privatrechtlich geregelt und genießt öffentlichen Glaube. Das bedeutet, nur wer im Grundbuch steht ist auch der Eigentümer. Wer im Grundbuch nicht eingetragen ist und Ansprüche erhebt, den trifft die Beweislast zu 100%.

Die Schulden werden von den Darlehensnehmern gesamtschuldnerisch getilgt. 

In der Trennungszeit darf grundsätzlich jeder die Immobilie bewohnen. In der Regel einigen sich die Eheleute zu Beginn der Trennungszeit wer die Immobilie bewohnt. 

Nach der Scheidung kann ein Ehegatte den anderen Ehegatten auf der Basis eines festgelegten Marktpreises anteilsgemäß auszahlen. Die Anteile ergeben sich aus Abt. I des Grundbuchs.

Bei der Trennung stellen sich in Bezug auf die gemeinsame Immobilie vielfältige Fragen:

1. Wer bleibt in der Immobilie wohnen?
2. Bis wann wird die Immobilie bewohnt?
3. Was ist die Immobilie wert?
4. Wird die Immobilie von einem Ehegatten übernommen?
5. Wird die Immobilie verkauft, vermietet oder verschenkt?

Zu Beginn einer Scheidung und einer anstehenden Trennung sollten Sie rechtzeitig sämtliche wichtigen originalen Dokumente mitnehmen. Wir empfehlen insbesondere persönliche Urkunden, Ausweise, Arbeitspapiere, Versicherungsunterlagen, Kontoauszüge, Steuerbescheid und Gehaltsabrechnungen sicher zu verwahren. 

Ein Ehegatte kann nur mit Zustimmung der Bank aus einem gemeinsam geschlossenen Darlehnsvertrag entlassen werden. Eine Übertragung auf den anderen Ehegatten ist grundsätzlich möglich. Häufig verlangt die Bank hierbei weitere Sicherungspfandrechte, da sie nicht freiwillig auf einen Schuldner (Ehegatte / Darlehensnehmer haften gesamtschuldnerisch) verzichtet. 

Die Übernahme des Eigentums erfolgt in der Regel „Zug um Zug“. In der notariellen Beurkundung werden die Verkäufer, Käufer und der Kaufpreis festgelegt. Gleichzeitig wird der voraussichtliche Zeitpunkt der Besitzübergabe definiert. Nachdem der Kaufpreis in voller Höhe geflossen oder verrechnet wurde, bestätigt der Verkäufer dem Notar den Erhalt in voller Höhe. Danach erklärt der Notar die sogenannte Auflassungserklärung und veranlasst beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung.

Im Falle einer Scheidung sollten Sie Ihre Immobilie niemals selbst verkaufen. Man wird Ihnen immer unterstellen die Immobilie zu günstig verkauft zu haben. Ein dauerhafter Streit mit weiteren Rechtsanwälten ist vorprogrammiert.

Der Hausverkauf bei einer Scheidung lohnt sich in der Regel immer. Der erzielte Kaufpreis ist die fairste Lösung bei der gerechten Vermögensverteilung. Dies ist häufig die beste Entscheidung, um einen neuen Lebensabschnitt zu beginnen.

Ist im Grundbuch nur ein Partner einer Immobilie eingetragen, ist er Alleineigentümer. Dadurch ist er berechtigt, allein über die Immobilie zu verfügen. Er kann diese bewohnen, vermieten, verkaufen oder leer stehen lassen.

Wenn vor Beginn einer Ehe bereits größere Vermögen bei den Ehegatten vorliegen, empfehlen wir zu Beginn einen Ehevertrag abzuschließen. Das Gleiche gilt, wenn nur ein Ehegatte vermögend ist.